信托登記試點再落“子” 激活萬億級不動產(chǎn)市場

不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記“再下一城”。

記者獲悉，6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動產(chǎn)信托登記案例在上海同步成功落地， 這是繼4月北京轄內(nèi)兩家信托公司進行首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記后，上海轄內(nèi)信托機構(gòu)的又一次創(chuàng)新嘗試。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于此前受限于信托財產(chǎn)登記制度的缺失，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需通過設(shè)立特殊目的載體（SPV）等復(fù)雜架構(gòu)實現(xiàn)，既增加了操作成本，也難以充分發(fā)揮信托財產(chǎn)獨立性優(yōu)勢。京滬兩地的創(chuàng)新實踐，為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障和實踐經(jīng)驗，將推動信托在養(yǎng)老金融、普惠金融等領(lǐng)域發(fā)揮獨特功能與作用，激活萬億級不動產(chǎn)市場新價值。

上海試點將“不動產(chǎn)裝入信托”

6月9日，上海信托、愛建信托各有一單不動產(chǎn)信托登記案例在上海落地，標(biāo)志著我國不動產(chǎn)信托運用場景進一步拓展至家庭財富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域，再次展現(xiàn)了信托服務(wù)民生需求的獨特價值。

不動產(chǎn)信托主要是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。不過，該信托業(yè)務(wù)此前長期面臨不動產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產(chǎn)相區(qū)分的問題，難以真正實現(xiàn)信托風(fēng)險隔離的功能。

2024年12月，北京金融監(jiān)管局會同北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記路徑。今年4月初，國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在北京市通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。

今年5月，上海市委金融委員會辦公室、上海金融監(jiān)管局、上海市規(guī)劃和自然資源局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局、上海市浦東新區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托登記試點的通知》（下稱《通知》）。這意味著繼北京之后，上海也開始試點不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。兩地的試點實踐為“不動產(chǎn)裝入信托”提供了制度保障和操作經(jīng)驗。

房產(chǎn)定向傳承新嘗試

值得關(guān)注的是，此次上海進行的試點，在不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記領(lǐng)域的適用范圍和應(yīng)用場景上頗有看點。

具體而言，上海信托一單案例是委托人將其名下的商辦房屋作為信托財產(chǎn)，并追加現(xiàn)金資產(chǎn)，通過房屋租金補充其母親的養(yǎng)老金，并將房屋定向傳承給子女，實現(xiàn)委托人家庭提升養(yǎng)老品質(zhì)、不動產(chǎn)定向傳承和婚前財產(chǎn)獨立等綜合需求，為全國首單“不動產(chǎn)+現(xiàn)金”混合財產(chǎn)形式的家庭服務(wù)信托，為大眾家庭財富管理和傳承一攬子服務(wù)提供了可復(fù)制可推廣的信托參考模式。

愛建信托一單案例則是以獨居老人綜合化需求為服務(wù)場景，滿足了高齡獨居老人養(yǎng)老及財富定向傳承需求。該案例中，老人在生前仍保有房屋的運用、處置及收益權(quán)，身后則確保其傳承意愿精準(zhǔn)落地，實現(xiàn)了對老人資產(chǎn)價值和情感價值的雙重守護，是上海轄內(nèi)首單以不動產(chǎn)為信托財產(chǎn)的特殊需要服務(wù)信托。

“《通知》的相關(guān)內(nèi)容，實現(xiàn)了可將不動產(chǎn)登記為信托財產(chǎn)的效果，解決了潛在的權(quán)屬糾紛，保護了信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為業(yè)務(wù)落地提供了制度保障?！币晃恍磐袠I(yè)研究員表示。

梳理可見，《通知》前瞻性設(shè)置了慈善信托專項條款，對慈善信托雙受托人模式的業(yè)務(wù)場景進行了適用規(guī)定，并特別鼓勵圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、公益慈善、風(fēng)險處置等與民生福祉密切相關(guān)的場景開展不動產(chǎn)信托登記試點?！锻ㄖ愤€構(gòu)建了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請出具證明文件—辦理信托財產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，涉及從預(yù)登記到信托財產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)，有效實現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理。

上海信托認為，《通知》鼓勵圍繞多種場景設(shè)計信托服務(wù)模式，體現(xiàn)了上海未來廣闊的應(yīng)用場景，為發(fā)揮信托制度優(yōu)勢、激發(fā)市場活力、拓寬應(yīng)用范圍打下了堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。

激活萬億級存量不動產(chǎn)市場新價值

在業(yè)內(nèi)人士看來，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的突破，不僅在法律制度上解決了不動產(chǎn)信托的財產(chǎn)登記問題，更有望激活萬億級的不動產(chǎn)市場。

清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心聯(lián)席主任、中國信托業(yè)協(xié)會專家理事周小明認為，京滬兩地的試點從法律上解決了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的問題，令相關(guān)信托制度更加完善，信托功能更為健全。在當(dāng)前信托業(yè)回歸本源、積極轉(zhuǎn)型之際，有望推動資產(chǎn)服務(wù)信托的發(fā)展。“更重要的是，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記為‘將房產(chǎn)裝入信托’掃除了制度障礙，讓擁有房產(chǎn)的普通人未來能夠按照自身意愿靈活安排所擁有房產(chǎn)的用途，例如養(yǎng)老、傳承、慈善等，釋放了不動產(chǎn)的流動性，激活了存量資產(chǎn)價值?！?/p>

“中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重達59.1%，不動產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的地位不言而喻。在以前，很多居民的不動產(chǎn)資產(chǎn)是缺乏流動性的，此次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點迎來新進展，意味著未來不動產(chǎn)信托的發(fā)展有望駛?cè)肟燔嚨?，居民手中的不動產(chǎn)資產(chǎn)或進一步盤活?！睖弦晃恍磐袠I(yè)人士坦言。